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La reclamación de los gastos hipotecarios

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 La reclamación de los gastos hipotecarios
MAR
24

Publicado en Derecho bancario
Publicado por Javier Martín

El 23 de diciembre de 2015 una sentencia del Tribunal Supremo (TS) alteró uno de los aspectos de la relación entre hipotecados y banca. Atendiendo a una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), anuló la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios del BBVA. Este desembolso, por regla general, ha recaído históricamente en el cliente.

La cláusula en cuestión decía: "Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (...) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca".

Frente a esta imposición, el Alto Tribunal dictó que "no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de gastos, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante". Además, y quizá lo más relevante, remarca que "quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución".

Desde la OCU, se alaba la sentencia. "Se reconoce claramente el carácter abusivo de la cláusula, cuando el gran beneficiado por la constitución del préstamo es el banco", declara, al tiempo que calcula que estos gastos (notario, registro y, sobre todo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -AJD-) en una hipoteca tipo de 150.000 euros ascienden a más de 3.000 euros.

La posición del TS sobre los gastos de las hipotecas pone en duda ahora esta aceptación. Sin embargo, la sentencia apenas ha tenido efectos, ya que la mayoría de hipotecados no acaba de entender qué está ocurriendo y no sabe cómo actuar.


 

¿CUÁLES SON LOS GASTOS QUE SE PUEDEN RECLAMAR?

Los gastos a reclamar son; 

  • La tasación del inmueble.
  • Notario.
  • Registro.
  • Gestoría.
  • El impuesto Actos Jurídicos Documentados.

 

¿CÓMO ESTAN ACTUANDO LAS ENTIDADES?

En cuanto al comportamiento de los bancos, estos no proceden a devolver nada salvo que se les obligue, bien judicial o legalmente, como ha sucedido con el Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo. Hay que recordar que la sentencia del TS no influye en la obligatoriedad de someterse a la misma mientras no se condene a los bancos en procedimientos concretos.


 

VÍAS DE RECLAMACIÓN

Para reclamar, hay una doble vía. La primera, la extrajudicial, pasa por remitir un requerimiento solicitando la devolución de estos gastos, que tendrá dos meses para contestar. Si transcurrido ese tiempo no se ha obtenido respuesta favorable, la segunda vía es la judicial, siendo necesaria la intervención de un abogado y procurador. Es recomendable que los consumidores confíen la reclamación a especialistas jurídicos en ambos casos. Hay que indicar que para plantear la reclamación judicial no es imprescindible haber remitido previamente la reclamación extrajudicial.


 

¿QUIÉNES PUEDEN RECLAMAR?

En cuanto a quiénes pueden reclamar, y más allá de la condición de consumidor según la ley, todos los hipotecados, presentes y pasados están legitimados para plantear están reclamación. Al ser una cláusula nula, no hay plazo para pedir la devolución, aunque el préstamo esté amortizado, no obstante, habría que analizar cada caso.

Fuente: El Mundo

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